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相続した実家を売ったときの税金：計算と特例の順番

最終確認 2026年9月18日

実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、給与などとは分けて所得税・住民税がかかります。損が出れば税金はかかりませんが、その損を給与などほかの所得と相殺することは原則できません。

計算式

譲渡所得＝売った金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

項目	内容
取得費	親が買ったときの代金・仲介手数料など。相続では親の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます（No.3270）。建物は経過年数分の減価償却費を差し引きます（No.3261）。
取得費が分からない	売った金額の5%を取得費にできます（概算取得費、No.3258）。実際の取得費が5%より少ないときも5%が使えます。
譲渡費用	仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、売るために建物を取り壊した費用など（No.3255）。相続登記の費用や固定資産税は含みません。

区分	条件	税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
長期譲渡所得	売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える	20.315%
短期譲渡所得	同5年以下	39.63%

所有期間は親が買った日から数えます（取得時期の引き継ぎ）。親が長く住んでいた実家なら、相続してすぐ売っても長期になるのが普通です。

相続した空き家の3,000万円控除（No.3306）：昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった人が1人で住んでいたなど条件があります。2027年12月31日までの売却が対象。詳しくは別のガイド。
取得費加算の特例（No.3267）：相続税を払った人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から3年10か月以内）に売ると、払った相続税の一部を取得費に足せます。
自分が住んでいた家の3,000万円控除（No.3302）：相続後に自分が住んでいた場合の特例です。

1と2は両方使えません。どちらか有利なほうを選びます。相続税を払っていないなら2は使えないので、1の条件を確かめます。

税額は「いくらで売れるか」で決まります。控除が使えるかの判断も、先に売値の目安が分かると具体的になります。

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売買契約書には印紙を貼ります。2027年3月31日までは軽減措置があり、契約金額が500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（No.7108）。

売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。3,000万円控除で税額がゼロになる場合も、特例を使うには申告が必要です。相続した空き家の控除では、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付します。

取得費が分からない古い実家では、売った金額の5%だけが取得費になるため、売った金額の大半が譲渡所得になります。このとき3,000万円控除が使えるかどうかで、税額が大きく変わります。控除が使えないなら、取得費を示す当時の契約書・領収書を探す価値があります。

出典：国税庁タックスアンサーNo.3208、No.3211、No.3255、No.3258、No.3261、No.3267、No.3270、No.3302、No.3306、No.7108、No.2260（確認日 2026年9月18日）。個別の判断は税務署・税理士に確認してください。

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